Laval, 4 août 2023
Pour acheter une maison malgré les taux d’intérêt élevés, une assumation hypothécaire facilite les choses. Mais à qui cela peut-il profiter et comment? Quels sont les risques pour le vendeur et comment éviter ces risques? Les réponses ici.
Qu’est-ce que l’assumation d’une hypothèque?
Acheter une maison par assumation hypothécaire consiste à reprendre l’hypothèque de la personne qui vend la maison. Il s’agit d’un transfert de propriété par lequel l’acheteur paie la différence entre le montant du prêt et le prix de vente, pour ensuite continuer à effectuer les paiements mensuels de l’hypothèque du vendeur à la même institution financière. Cette délégation de paiement est expliquée aux articles 1667 du Code civil.
Les avantages du transfert d’hypothèque
L’assumation d’une hypothèque permet de conserver le taux d’intérêt jusqu’à l’échéance du contrat du vendeur. Par exemple, si ce dernier a contracté son prêt hypothécaire il y a un an à un taux d’intérêt de 3 % pour un terme fermé de 5 ans, l’acheteur aura le même taux pendant les 4 prochaines années. Cela permet d’économiser des centaines de dollars par mois!
Cela permet aussi au vendeur d’éviter des frais de pénalité de remboursement par anticipation pour avoir terminé le contrat hypothécaire, puisque l’assumation hypothécaire est un contrat d’achat avec prise en charge de l’hypothèque. Ce n’est pas un nouveau prêt hypothécaire ou une quittance. La pénalité représente un montant d’au moins trois mois d’intérêts, selon les modalités de la banque ou de la caisse.
À qui s’adresse l’assumation hypothécaire?
L’assumation d’une hypothèque pour acheter une maison est généralement utilisée par des jeunes adultes qui désirent reprendre l’hypothèque d’un parent, ou encore par des conjoints qui se séparent. Le vendeur aide ainsi l’acheteur à accéder à la propriété, mais il reste responsable de l’hypothèque même s’il n’est plus propriétaire de la maison, de l’immeuble à logement, du chalet ou du condo.
Les risques pour le vendeur
Que l’achat soit fait par un couple qui se sépare ou par un parent qui veut transférer l’hypothèque à son fils ou à sa fille, le vendeur doit signer un accord de prise en charge de l’hypothèque. Même s’il a vendu la propriété, son nom figurera encore sur le contrat de prêt hypothécaire, ce qui fait qu’il sera lui aussi responsable du paiement de l’hypothèque (comme s’il était un endosseur). Il devra donc effectuer les paiements mensuels si l’acheteur n’est pas en mesure de le faire.
De plus, si le nouveau propriétaire cesse de faire les paiements du prêt hypothécaire et qu’une vente en justice doit être effectuée, l’institution financière pourra intenter une poursuite contre l’ancien propriétaire si le prix de vente ne permet pas un remboursement complet du prêt. Et même si la maison est revendue plusieurs fois, l’assumateur reste responsable de la dette hypothécaire tant que celle-ci n’est pas entièrement remboursée (quittance).
Autre désavantage pour le vendeur: s’il souhaite se racheter une maison (ou tout autre bien immobilier), les prêteurs jugeront à la baisse sa capacité de payer puisqu’il est encore responsable de son ancienne hypothèque.
L’assumation d’une hypothèque sans risques
Il est possible pour le vendeur de transférer son hypothèque en demandant à l’institution financière d’écrire une lettre qui le libère de toutes ses responsabilités à l’égard de la dette. Ce n’est pas tous les prêteurs qui connaissent cette façon de faire, mais elle est tout à fait possible! L’acheteur et le vendeur ont tous les avantages cités plus haut, tandis que le vendeur ne prend pas de risques.
Si l’institution financière ne consent pas à libérer le vendeur de ses responsabilités envers l’hypothèque transférée, le vendeur peut faire inclure des clauses qui obligent l’acheteur à le libérer à l’échéance du prêt et à ne pas revendre l’immeuble sans avoir payé le prêt au complet (quittance). Ces dispositions ne protègent cependant pas complètement le vendeur et ne remplacent pas la lettre de libération fournie par l’institution financière.
Vendre ou acheter une maison avec une assumation hypothécaire
Si vous désirez vendre votre maison avec assumation de votre hypothèque, il faut obtenir l’autorisation de votre institution financière, car tous les contrats de prêts hypothécaires stipulent qu’ils ne sont pas transférables sans autorisation.
L’acheteur doit indiquer, dans la promesse d’achat, son désir de reprendre l’hypothèque du vendeur. Il doit fournir un dossier d’emprunteur complet à l’institution financière du vendeur, comme pour une demande de prêt hypothécaire ordinaire. Le prêteur déterminera ainsi sa capacité de payer.
Le dossier doit comprendre les preuves de revenus, les déclarations d’impôt ainsi que la liste des différentes dettes (prêts personnels, prêt auto, marge de crédit, etc.). Si l’achat se fait en couple, les deux conjoints doivent fournir ces renseignements.
Si la capacité de payer est établie, l’institution financière fournira alors la lettre qui autorise le transfert de l’hypothèque. Le contrat de vente pourra ensuite être signé.
Il est à noter que les hypothèques auxquelles sont rattachées des marges de crédit (qui font varier la dette hypothécaire) ne peuvent être transférées par assumation hypothécaire.
Pour obtenir plus d’informations
Si vous désirez en savoir plus sur l’assumation hypothécaire pour acheter une maison ou la vendre, contactez-moi! Je répondrai à toutes vos questions, et ce, sans engagement de votre part!
En tant que courtier hypothécaire à Laval desservant toutes les villes de la région, je sais par expérience comment vous aider à accéder à la propriété!
Jean-Pierre Lessard, courtier hypothécaire (Laval, Montréal et partout dans la province)
jeanpierre.lessard@imeris.ca
514-592-7313
