L’hypothèque conjointe

Acheter une maison ou renouveler une hypothèque n’est plus aussi facile qu’autrefois, puisque les prix des propriétés et les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté. Alors, la solution pour accéder à la propriété est d’acheter une maison à deux ou même à plusieurs! Voici les avantages et les inconvénients des prêts hypothécaires conjoints et des prêts hypothécaires en commun.

Qu’est-ce qu’une hypothèque conjointe?

Il existe deux types de prêts hypothécaires qui impliquent plus qu’un emprunteur: 

• L’hypothèque conjointe est contractée par des couples (conjoints de fait ou époux). Selon un sondage Remax, le tiers des Canadiens voudraient acheter une maison en couple.
  
• L’hypothèque en commun est contractée avec un ou des amis, avec un parent ou avec un investisseur afin d’augmenter la capacité d’achat. 46 % des milléniaux seraient prêts à acheter une maison avec un ami (sondage Capital One). L’hypothèque en commun permet aux copropriétaires d’acheter différentes parts de la propriété. Celui qui investit davantage obtient un pourcentage de part plus élevé que les autres en cas de vente de la propriété ou de rachat de part.

Dans les deux cas, il s’agit de la même demande de prêt hypothécaire et tous les dossiers de crédit et revenus sont examinés par le prêteur. Les noms des co-emprunteurs figureront sur le titre de propriété et, contrairement à une hypothèque non conjointe (lorsque quelqu’un achète une maison seul), ceux-ci sont considérés comme étant « solidairement responsables » du remboursement complet, et non pas seulement de la moitié ou de leur part du montant emprunté. 

Les copropriétaires sont aussi responsables à deux des dépenses liées à la propriété (taxes, chauffage, entretien et rénovations, électricité et assurances).

Ajouter quelqu’un à votre hypothèque actuelle

Saviez-vous que vous pouvez ajouter un copropriétaire à votre hypothèque au moment de son renouvellement? Si la hausse des taux d’intérêt implique désormais des paiements trop élevés pour votre capacité de payer, ajouter un copropriétaire (conjoint, ami ou parent) pourrait vous permettre de garder votre maison.

Avantages d’une hypothèque conjointe (ou en commun)

Voici les avantages à contracter une hypothèque conjointe:

• Meilleure chance d’admissibilité: comme le revenu est un facteur déterminant pour obtenir une approbation hypothécaire, faire une demande en commun peut grandement vous aider. Puisqu’il y a deux sources de revenus, cela rassure les institutions financières quant à la prévisibilité de vos versements hypothécaires mensuels.
• Meilleures conditions de prêt: quand une hypothèque est payée conjointement, les prêteurs sont plus susceptibles d’offrir un meilleur taux d’intérêt et des conditions de remboursement plus souples.
• Facilité à fournir la mise de fonds : en étant deux (ou plus) pour payer le montant de la mise de fonds, cela vous permet d’accéder plus facilement à la propriété. Même si le montant minimum d’une mise de fonds est de seulement 5 % (en souscrivant à une assurance prêt hypothécaire), vous pourriez donner un peu plus puisque vous payez à deux. Cela permettra de réduire votre ratio prêt/valeur et, donc, le capital que vous devrez. Et plus votre mise de fonds sera importante, plus votre taux d’intérêt sera bas (puisque le risque est réduit pour le prêteur).
• Acheter une maison plus chère: en vous associant avec votre conjoint(e) ou avec un ami ou parent pour acheter une maison, vous serez probablement en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire d’un montant plus élevé.
• Dépenses partagées : les dépenses en rénovations, en entretien, en taxes municipales et scolaires ainsi qu’en services publics (Hydro et autres) seront également partagées avec une hypothèque conjointe. Le fardeau financier lié à l’achat et à l’entretien de la propriété ne sera pas sur les épaules d’une seule personne.

Inconvénients de l’hypothèque conjointe 

En plus des avantages liés aux hypothèques conjointes, il y a aussi certains inconvénients dont vous devez tenir compte:

• Décisions en commun: les copropriétaires ne peuvent pas prendre individuellement des décisions concernant la maison. Aucun des copropriétaires ne peut vendre, refinancer ou effectuer des rénovations sans l’accord de l’autre ou des autres copropriétaires.
• Racheter la part de l’autre lors d’une séparation: si l’un des copropriétaires ne veut plus garder la maison, il faudra qu’il « rachète la part de l’autre » (part de la valeur nette de la maison). Pour les couples mariés, la loi établit que cette part est la moitié de la valeur nette de la maison. Pour les conjoints de fait, s’il n’y a pas d’entente à l’amiable concernant les montants payés par chacun en versements hypothécaires, la Cour peut alors décider du montant de la part à racheter. Il est donc recommandé de signer un document légal indiquant les modalités de rachat de parts en cas de séparation.
• Vendre la maison lors d’une séparation: si la maison d’un couple marié doit être vendue en cas de divorce, la loi indique que chaque conjoint a droit à la moitié des biens qui constituent le patrimoine familial (dont la résidence familiale fait partie). La loi s’applique même si le nom d’une seule personne figure sur le titre de propriété et/ou si le propriétaire a acheté la maison avant que l’autre partie n’y emménage, et même si l’un des époux a payé plus en mise de fonds ou en versements hypothécaires.Pour les conjoints de fait copropriétaires, votre partenaire ne peut pas vendre la maison sans votre autorisation. Si vous désirez que vos parts ne soient pas calculées « moitié-moitié », vous pouvez rédiger une convention d’indivision lors de l’achat, qui indiquera la manière dont vous partagerez les paiements relatifs à la propriété, et qui désignera lequel des conjoints gardera la maison en cas de séparation, et à quelles conditions. Si vous n’avez pas établi de convention, la médiation pourra vous aider à déterminer la part de chacun. En cas de désaccord, la Cour décidera à votre place du montant de la part de chacun.
• En cas de perte d’emploi: si l’un des copropriétaires perd son emploi et que ses revenus de chômage ne lui permettent pas de payer sa partie des versements hypothécaires mensuels, ou que l’autre copropriétaire ne peut assumer seul les versements, la maison devra peut-être être vendue afin d’éviter le défaut de paiement.
• En cas de décès: si l’un des copropriétaires décède, la propriété reviendra automatiquement à l’autre. Cela signifie que ce dernier aura tous les droits sur celle-ci, mais également toutes les responsabilités financières.

Alternatives à l’hypothèque conjointe

Si vous désirez être le seul propriétaire de votre maison, voici des alternatives:

• Envisagez d’obtenir un cosignataire: si vous souhaitez acheter une maison par vous-même et être le seul propriétaire, vous pouvez envisager de demander à un membre de votre famille ou à un ami de cosigner votre hypothèque. Cela augmentera également votre pouvoir d’emprunt. Le cosignataire, aussi appelé  « endosseur » doit savoir qu’il s’engage à effectuer un versement mensuel (ou plusieurs versements) si vous n’êtes pas en mesure de le faire.

• Acheter pour louer en partie ou en entier: les prêteurs peuvent être beaucoup plus enclins à vous accorder un prêt hypothécaire en sachant que vous pourrez obtenir des revenus de location, que ce soit de la part d’un chambreur ou d’une famille entière. Évaluez cette possibilité si vous désirez augmenter vos chances d’obtenir votre approbation de prêt.

 

Obtenez plus d’informations

Vous souhaitez en savoir davantage sur l’achat d’une propriété à deux ou à plusieurs ? Contactez-moi pour obtenir des informations supplémentaires sur les hypothèques conjointes ou sur les hypothèques en commun.

Étant courtier hypothécaire à Laval, je pourrai aussi vous aider dans vos démarches pour obtenir les meilleures conditions de prêt avec l’un des nombreux prêteurs avec lesquels je fais affaires. 

Jean-Pierre Lessard, courtier hypothécaire (Laval et villes de la région)
jeanpierre.lessard@imeris.ca
514-592-7313