Quelle est l’importance de votre revenu pour obtenir un prêt hypothécaire? Quels types de revenus sont pris en compte par les prêteurs? Les prestations de chômage, d’invalidité, de retraite et de congé de maternité sont-elles considérées comme étant des revenus? Les allocations familiales et montants de pension alimentaire sont-ils inclus? Les travailleurs saisonniers, autonomes, à contrat ou à heures variables peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire? Les réponses ici.
Le critère le plus important pour obtenir un financement hypothécaire
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, les prêteurs (banques et autres institutions financières) se basent sur différents critères pour déterminer le montant que vous pouvez consacrer à l’achat d’une maison ou d’un condo. Votre situation financière est évaluée en se basant sur votre cote de crédit, sur le montant de votre mise de fonds, sur votre niveau d’endettement et, surtout, sur votre revenu.
Occuper un emploi permanent, qui procure un revenu stable, est la situation idéale pour obtenir un prêt hypothécaire. Mais bien d’autres situations d’emploi et types de revenus sont admissibles.
Qu’est-ce que les prêteurs considèrent comme étant un revenu?
Les sources de revenus prises en compte pour déterminer votre accessibilité à un prêt hypothécaire sont les suivantes:
- salaire (fournir les T4 comme preuve de salaire);
- revenus d’entreprise (moyenne des 2 dernières années et preuve d’impôt);
- revenus de travailleur autonome (moyenne des 2 dernières années et preuve d’impôt);
- Pension alimentaire (copie du jugement ou de l’entente légale, preuve des montants déposés dans le compte de banque);
- Revenu de retraite (preuve du dépôt de vos prestations de retraite dans le compte de banque);
- Allocations de congé de maternité/paternité (lettre de confirmation d’emploi indiquant une date de retour au travail);
- Allocations familiales (certaines banques les prennent en compte, souvent seulement pour les enfants de moins de 12 ans);
- Revenu d’invalidité temporaire (avec lettre de confirmation d’emploi indiquant une date de retour en emploi);
- Revenu d’invalidité permanente (preuve d’invalidité permanente et des dépôts des allocations dans le compte de banque);
- Allocations de chômage saisonnier (si vous êtes au même emploi depuis 2 ans minimum et si vous avez une preuve de retour au travail);
- Revenus de deux emplois (vous devez avoir occupé ces deux emplois depuis au moins 2 ans);
- Revenus variables ou sans heures garanties (moyenne des 2 dernières années et preuve d’impôt).
Si vous achetez une maison avec votre époux ou conjoint de fait, ses revenus et dettes seront également pris en compte.
Qu’est-ce que le ratio dettes/revenu?
Pour déterminer votre admissibilité à un prêt hypothécaire, les prêteurs évaluent également votre ratio dettes/revenu. Il s’agit du pourcentage de votre revenu mensuel brut qui sera consacré au paiement de votre hypothèque et de vos autres dettes.
Un faible ratio dette-revenu reflète un niveau d’endettement raisonnable et indique aux prêteurs que votre situation financière globale est saine. Un pourcentage jusqu’à 42% ou 44% est acceptable, tandis qu’un pourcentage de plus de 44% sera mal perçu pour l’obtention d’un prêt hypothécaire.
En effet, il doit vous rester suffisamment d’argent chaque mois pour payer les taxes municipales et scolaires, les services publics (Hydro, Internet, etc.), les frais d’entretien, votre nourriture et vos dépenses familiales (essence, habillement, sorties, etc.). Il doit aussi rester un peu d’argent en cas d’urgence.
Comment calculer votre ratio dettes/revenu?
Pour calculer votre ratio dette/revenu, additionnez les montants des différentes dettes que vous devez payer mensuellement et divisez la somme par le montant de vos revenus mensuels bruts. Multipliez le résultat par cent pour obtenir un pourcentage.
Le montant des dettes mensuelles inclut: les soldes de vos cartes de crédit, le montant mensuel de vos paiements hypothécaires actuels (ou le coût du loyer), les frais de copropriété, votre prêt auto, le montant des primes d’assurance et vos autres prêts personnels.
Quant au montant du revenu (et du revenu du conjoint, s’il sera copropriétaire), il comprend vos revenus d’emploi, de placements, de pension alimentaire ainsi que les prestations gouvernementales.
En plus de se baser sur votre revenu pour déterminer votre éligibilité à un prêt hypothécaire ainsi que le montant du prêt octroyé, les prêteurs se basent aussi sur votre cote de crédit, qui les renseigne sur votre historique de crédit. Avoir une cote de crédit élevée et un ratio dette/revenu bas est l’idéal!
Revenu, dépenses et rythme de vie
Acheter une maison est souvent l’investissement le plus important qu’une personne fera dans sa vie. Certains acheteurs sont prêts à choisir une maison moins chère (mais qui répond tout de même à leurs besoins) pour continuer à voyager quelques fois par année, tandis que d’autres préfèrent couper dans les dépenses superflues.
Dans le calcul de vos dépenses, il faut aussi tenir compte des dépenses à court terme qui pourraient bientôt disparaître. Par exemple: si votre prêt auto arrive à échéance dans quelques mois; si vous finissez de payer une pension alimentaire sous peu; si votre enfant commence la maternelle bientôt (soustrayant ainsi les frais de garderie de vos dépenses); etc.
Prenez aussi en compte les dépenses qui pourraient s’ajouter dans les mois à venir: venue d’un enfant; véhicule à remplacer; retour aux études; etc. En résumé, vous devez vous sentir à l’aise avec le montant des versements hypothécaires que vous aurez à effectuer mensuellement.
Chaque situation est unique
La situation financière de chaque personne est unique. Je pourrai vous aider à préparer les documents nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux. En tant que courtier hypothécaire, je fais affaire avec de nombreux prêteurs dont je connais les prérequis.
Si vous avez des questions concernant votre admissibilité à un prêt hypothécaire, appelez-moi afin d’en discuter. En attendant, voici un petit résumé rapide de ce qu’est le rôle du revenu dans le prêt hypothécaire.
Jean-Pierre Lessard, courtier hypothécaire
jeanpierre.lessard@imeris.ca
514-592-7313
